Продажа квартры без согласованной перепланировки

Продажа квартры без согласованной перепланировки

Продажа квартиры с перепланировкой


Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования. Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец.

Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ. Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в . Здесь гораздо больше сложностей.

Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой. Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой. Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя.

Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше.

Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков.

Обычно этот срок составляет 6 месяцев. Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.
Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире.

Звоните +7 495 720 64 18 или пишите 7 (495) 720-64-18 Приглашаем на работу специалистов по согласованию О компании Стоимость услуг Онлайн консультация Контакты Форма поиска Поиск Источник: ПерепланировкаМос.ру © pereplanirovkamos.ru 7 (495) 720-64-18 Источник: ПерепланировкаМос.ру © pereplanirovkamos.ru 7 (495) 720-64-18 Источник: ПерепланировкаМос.ру © pereplanirovkamos.ru Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото: Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом.

Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу.

Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%.

Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными.

Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы.

С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки.

Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.Составить договор купли-продажи.

Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование.

Однако документ .Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.Зарегистрировать право собственности.

Продажа квартиры с перепланировкой

Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом.

После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»); Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо; При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное).

Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию.

Исход в таком случае предугадать несложно. Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы.

По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры. Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры.

Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум!

— обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро .

Это понадобится для: Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ; Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил; Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %); Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки.

Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры. Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог.

Но иногда банки идут навстречу.

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался.

Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена. Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру.

В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры. Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание.

В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа.

Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ.

Затем оформляется акт завершения перепланировки. После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру.

Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать.

Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне.

Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде. Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте.

Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена.

Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне.

В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф. Самое главное при покупке такой квартиры — возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой. Надо сказать, что согласно , нет ограничений, не позволяющих продавать квартиру с .

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией. Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на , согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния и составления . Если при перепланировке помещения был устроен , очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит , , . ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение в стены без возможности доступа. Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от системы водоснабжения.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «». Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег. ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года. Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна. Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  1. получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
  2. путем восстановления жилища в первозданном виде;

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами.

Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана. Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки.

Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму. Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения.

Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен. Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч.
2):

  • правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  • разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.
  • непосредственно само заявление на перепланировку;
  • техпаспорт на жилую квартиру;
  • план и экспликация помещений в квартире;
  • согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой.

По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта.

Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях. Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  • приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только

Можно ли продать квартиру с неузаконеной перепланировкой

Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Со способами оплаты на сайте Росреестра ознакомьтесь в статье: . Для чего нужен технический паспорт на квартиру, .

Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
  • Старый проект квартиры.
  • Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.

С этими бумагами нужно обратиться в городское архитектурное управление и запросить разрешение на перепланировку и документ, с которым будет возможно узаконивание уже проведенных ремонтных работ. Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:

  1. документы о праве собственности на недвижимость;
  1. новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;
  1. справка об оплате госпошлины в установленном размере.
  2. гражданский паспорт продавца и покупателя;
  3. составленный , он может быть предварительным;
  4. акт приема – передачи;

Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.

Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:

  • Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
  • Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
  • В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
  • После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
  • Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.

Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами. При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире. Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них.

В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

    путем восстановления жилища в первозданном виде; получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана. Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки.

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения.

Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.
Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно.

Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2): непосредственно само заявление на перепланировку; план и экспликация помещений в квартире; правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии); согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи; техпаспорт на жилую квартиру; разрешение на возможность перепланировки, выданное органом

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом.

Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда. Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования.

Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения. Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки.

Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов.

Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной. Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

    Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.; Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.; Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

    Для граждан — до 5 тыс.

    руб.; Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.; Для юридических лиц — до 300 тыс.

    руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае. Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого.

На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом: В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций.

Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение. Незаконные На них не было получено разрешение.

Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами.

Например, владелец:

    перенес батареи отопления на застекленный балкон; смонтировал теплый пол, используя систему отопления и водоснабжения; построил камин в квартире, расположенной в панельном доме; расположил кухню и санузел под или над жилой комнатой; объединил , где находится газовое оборудование и комнату; оборудовал в несущих стенах арки, ниши, проемы.

Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование.

Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки. Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду.

Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются. В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад. Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:

    Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19); Гражданского кодекса (ст. 477).

В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.

Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:

    гражданский паспорт свой и покупателя; правоустанавливающие документы на помещение; договор купли-продажи; квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника; акт приема-передачи помещения.

Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст.

25–29 ЖК. Собственнику необходимо: Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.

С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора.

Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.

Перепланировка квартиры

Последнее обновление: 16.10.2017 Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в , данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового . Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового .

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать

«Техническое заключение о возможности перепланировки»

. Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ. Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

Что лучше и выгоднее для покупки?

– см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – . На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок. Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г.

Москвы — . Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги. МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — .

В сделках с недвижимостью на всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е.

на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч.

по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб. В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы.

Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – . Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в .

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с . Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации ().

И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке. Подробнее о перепланировке квартир можно почитать .

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Особенности продажи квартиры с перепланировкой без согласования

Продавец также может обезопасить себя, запросив расписку о том, что покупатель осведомлен о наличии перепланировки и необходимости ее узаконить. Существует два основных способа продажи жилья, перепланировка в котором не была согласована:

  • Продажа по ипотеке. Банки всегда проверяют квартиру на чистоту сделки, и конечно же, факт перепланировки не останется незамеченным. И все же, квартиру можно продать, если клиент договорится с банком о том, что перепланировка будет узаконена в определенный срок.
  • Продажа квартиры за наличные, по договору купли – продажи. Продавец в таком случае снимает с себя всякую ответственность и передает ее покупателю. На старом техническом плане красные линии не прорисованы, а значит, сделка может быть оформлена, пусть и не совсем правильным способом. Покупатель, однако, может сильно пострадать в том случае, если узаконить проведенную перепланировку невозможно в принципе.

Зарегистрировать приобретенную квартиру в Росреестре покупатель может только по старому техпаспорту, на котором отсутствуют красные линии.

Этот вариант сработает лишь в том случае, если паспорт был получен не более пяти лет назад, а на проверку реального состояния квартиры не пришлют сотрудника БТИ. Также можно продать квартиру, если:

  1. если продавец не имеет возможности узаконить перепланировку, а покупатель не желает этого делать, самый лучший вариант – вернуть все на прежнее место по плану техпаспорта.
  2. составить договор купли – продажи с отметкой о том, что перепланировка будет узаконена задним числом, и обязанности по ее оформлению лягут на нового владельца. Для этого придется обратиться в суд. Процедура длительная и не дешевая;
  3. продавец снижает стоимость квартиры на 10%, что позволит покрыть расходы, которые понесет покупатель, оформляя перепланировку;

Продавая квартиру, собственник обязательно должен предупредить покупателя о перепланировке, это позволит избежать неприятностей в дальнейшем.

Если продать жилье нужно срочно, а покупатель сомневается, можно предложить снизить цену, как правило, этого оказывается достаточно. Последствия продажи квартиры с не согласованной перепланировкой могут проявиться не сразу, а через несколько лет, если покупатель не был предупрежден, но решив перепродать недвижимость, обнаружил обман. Риски для продавца:

  • Большое снижение цены за квартиру в процессе продажи.
  • Признание сделки ничтожной и необходимость возврата денег.

Большой риск берет на себя покупатель, приобретая такую недвижимость, поскольку вся ответственность ложится на него.

Риски для покупателя – нового собственника жилья:

  • Начисление штрафа.
  • Невозможность продать квартиру или передать ее по наследству.
  • Необходимость возврата квартиры в прежнее состояние.
  • Выселение из квартиры, если были грубо нарушены правила, произошло обрушение потолка или пола, стен.

В дальнейшем, доказать, что перепланировка была сделана еще до приобретения жилья невозможно, если только этот факт не был отмечен в договоре купли – продажи, поэтому владелец недвижимости будет обязан согласовать перепланировку и заплатить штраф.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли оформить сделку без разрешения в 2022 году

С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него. Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше.

Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде.

Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке.

Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя.

Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей.

Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия. Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений.

На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет . Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства.

Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством. Остается два месяца ожидать решения.

При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья.

Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

Возможно Вас так же заинтересует:
2 группа инвалидности по хпн Как встать на биржу труда через госуслуги Служебная записка на оплату проезда единого билета Цпд в мвд тесты онлайн 2022 зеленый красный квадрат Доверенность судебное представительство Допустимая норма промилле для управления транспортным средством Какие анализы нужно сдавать при оформлении медицинской книжки Действия дознавателя при возмещение ущерба при расследовании уголовного дела Замена стекла по страховке каско Оспорить в судебном порядке уведомление о демонтаже